Berbeda dari tulisan-tulisan saya sebelumnya, tulisan kali ini bukan tentang pajak, melainkan tentang KPR (kredit pemilikan rumah). Sebagai keluarga muda tentu kepemilikan rumah merupakan kebutuhan pokok saya dan keluarga. Dalam tulisan ini sedikit ingin berbagi mengenai seluk beluk KPR, apa itu KPR, bagaimana prosesnya, dan hal-hal lain yang terkait KPR.
Apa Itu KPR??
Kredit Pemilikan rumah (KPR) adalah produk pembiayaan yang diberikan kepada pembeli rumah dengan skema pembiayaan sampai dengan 90% dari harga rumah. KPR di Indonesia, hingga saat ini masih disediakanoleh perbankan, meskipun sudah ada beberapa perusahaan pembiayaan (leasing) yang juga menyalurkan pembiayaan dari lembaga sekunder pembiayaan perumahan.
Langkah 1 : Pilih Properti
Sebelum anda membeli properti pastikan terlebih dahulu:
Lokasi properti tidak banjir
Akses ke lokasi juga tidak banjir
Usahakan untuk pilih lokasi yang dekat dengan tempat anda bekerja
Cek lingkungan sekitar perumahan
Cek akses transportasi umum
Cek fasilitas umum terdekat seperti: sekolah, tempat ibadah, tempat belanja, kantor polisi, pemadam kebakaran, dll
Pastikan Anda membeli properti dari pengembang yang reputasinya baik dan mempunyai track record yang bagus, alias tidak pernah gagal dalam membangun proyeknya Pastikan bahwa pengembang/developer telah memperoleh semua perijinan yang dibutuhkan untuk membangun proyeknya.
Langkah 2:
Tentukan Bank KPR Apabila Anda membeli properti baru atau primary dari pengembang, biasaya sudah ada kerjasama antara pengembang dengan bank-bank tertentu.
Langkah 3 : Isi Form pemesanan dan bayar booking fee
Isi form pemesanan unit dari developer.
Di dalam form pemesanan unit, pastikan jadwal pembayaran booking fee dan pelunasan uang muka sudah jelas dan disetujui kedua belah pihak. Terutama apabila booking fee dan pelunasan uang muka bisa dicicil.
4. Setelah itu bayar booking fee
Besarnya booking fee tergantung ketentuan dari pihak developer. Apabila anda membeli properti dari pasar Sekunder, besar booking fee tergantung dari permintaan Penjual. Apabila anda membeli properti dari pasar sekunder, umumnya anda akan diminta melunasi down payment terlebih dahulu. Besar downpayment berkisar antara 20% – 50% tergantung ketentuan dari masing-masing Bank. Downpayment dibayarkan langsung ke Penjual. Akan tetapi, buat lebih amannya, lebih baik apabila anda bisa mengatur kondisinya agar Anda tidak perlu melunasi down payment terlebih dahulu kepada Penjual sebelum Akad Kredit anda disetujui oleh Pihak Bank. Untuk cara ini, Anda bisa membuat Surat Perjanjian Jual Beli dengan Penjual di depan Notaris yang mengatakan bahwa Anda akan melunasi down payment setelah Akad Kredit disetujui oleh pihak Bank.
Langkah 5 : Isi Form pengajuan kredit dan persiapan dokumen-dokumen untuk KPR Dokumen Standar:
Usia tidak lebih dari 50 tahun ketika melakukan pengajuan permohonan KPR.
Fotokopi KTP pemohon
Surat Nikah/cerai bila sudah menikah atau bercerai
Kartu keluarga
Surat keterangan WNI (untuk WNI keturunan)
Dokumen kepemilikan agunan (SHM, IMB, PBB)
Dokumen Tambahan untuk karyawan:
Slip Gaji
Surat keterangan daritempat bekerja
Rekening Tabungan (keadaan keuangan Anda pada catatan rekening ini harus bagus)
minimal selama 3 bulan
Dokumen Tambahan untuk Wiraswasta atau Profesional:
Bukti transaksi keuangan usaha Anda
Catatan rekening Bank (seperti yang sudah dijelaskan)
NPWP (nomor pokok wajib pajak)
SIUP (jika usaha Anda dibidang perdagangan)
Surat ijin usaha yang lainnyajika usaha Anda selain perdagangan
TDP (tanda daftar perusahaan)
Jika Anda seorang profesional, hal tersebut diatas
ditambahkan dengan Surat Ijin Praktek, misalnya profesi Anda seorang Dokter.
Langkah 6 : Analisa Resiko Kredit (Credit Risk Analysis)
Tahapan paling krusial, bank akan melakukan analisa kredit untuk menilai kemampuan Anda dalam membayar angsuran. Besar Angsuran Bulanan biasanya maksimum =33.3% dari Total Pendapatan Tetap Suami, atau Istri atau gabungan Suami dan Istri. Bank akan melakukan cek rekening koran selama 3 – 6 bulan terakhir. Bank akan cek semua pengeluaran Anda Perbulan dengan cara memanggil Anda untuk wawancara dan juga melakukan pengecekan via Bank Indonesia (BI Checking):
Kartu kredit
Kredit kendaraan bermotor
KPR lainnya
Kredit lainnya seperti KTA, Kredit Usaha, dll
Biaya hidup perbulan seperti makan, transport, sekolah anak, asuransi, dll
Bank juga akan melakukan pengecekan lainnya seperti:
Kroscek dengan menelepon sejumlah referen yang Anda berikan dalam tahapan pengisian form pengajuan KPR.
BI Checking untuk status Anda apakah pernah, tidak pernah atau bahkan sedang status BLACKLIST.
Apabila bank telah selesai melakukan analisa resiko kredit, bank akan mengambil keputusan apakah Anda layak atau mampu membayar angsuran bulanan atau tidak.
Langkah 7: Survey Penilaian Aset Properti (Properti Appraisal Survey)
Bank melakukan survey aset properti (property appraisal) untuk menentukan harga jual dan legalitas properti yang dimaksud:
Nilai aset properti sesuai harga pasar yang berlaku
Legalitas dokumen seperti: Sertifikat IMB, Setifikat Tanah, Sertifikat Sarusun (untuk apartemen/office space), SPPT PBB, Asuransi Unit Properti, Surat Kuasa Jual, Surat Hibah, Surat Warisan, dll
Setelah bank melakukan survey aset properti, bank akan menentukan apabila bisa lanjut ke proses akad kredit atay masih perlu ada dokumen-dokumen lainnya yang perlu disiapkan.
Langkah 8 : Akad Kredit
Biaya dan kebutuhan administrasi sebelum akad kredit:
Pelunasan BPHTB – Bea Peralihan Hak Atas Tanah dan Bangunan. Besarnya 5% dari hargajual properti sebelum pajak.
Asuransi FIDUCIA (bisa juga digantikan dengan Asuransi Jiwa dengan nilai yang ditanggungkan harus sama atau lebih besar dari nilai properti yang akan dibeli)
Provisi Kredit, besarnya relatif sama pada suatu bank dengan bank lainnya
Asuransi Unit Properti (biasanya ditanggung oleh developer)
Biaya notaris untuk pengikatan kredit secara hukum
Setelah hal tersebut dipenuhi maka selanjutnya dilaksanakan akad kredit.
Langkah 9 : Bayar Angsuran Bulanan
Setelah akad kredit, bank akan mengucurkan dana kredit yang biasanya akan ditransfer langsung ke rekening pengembang/developer.
Butuh waktu 1 -7 hari kerja.
Bayar angsuran bulanan dan review bunga kredit secara berkala.
Anda melakukan pembayaran cicilan bulanan.
Umumnya bank akan melakukan review bunga kredit secara berkala yaitu setiap 3 atau 6 bulan.
10. Pelunasan
Setelah Anda melunasi semua cicilan KPR Anda, maka Anda berhak untuk mendapatkan:
Surat pelunasan utang dari bank
SERTIFIKAT ASLI KEPEMILIKAN UNIT PROPERTI
